Suite à la crise sanitaire du Covid et des mesures de confinement prises par le Gouvernement, la plupart des loyers n’ont pas été réglés, et pour certains, ils ne le seront jamais.

Il est évident que suite à cette crise inédite, les valeurs locatives des fonds de commerce devraient baisser.

Dès lors, il apparaît primordial pour les locataires d’anticiper cette baisse des valeurs locatives de leurs établissements et fonds de commerce, et de se faire accompagner afin de solliciter la révision de leur loyer à la baisse afin de pouvoir traverser cette crise inédite.

Aux termes de l’article L.145-38 du Code de commerce, la révision du loyer d’un bail commercial à la baisse est possible si les conditions suivantes sont réunies:

• une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

• diminution de 10% de la valeur locative du fonds de commerce

• lien de causalité entre cette modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la variation de plus de 10% de la valeur locative

Définition des facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R 145-8 du Code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des divers activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il a été jugé que la fermeture de commerces environnants constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ( Paris, 16ème Ch, A, 27 Novembre 2002).

Afin de prouver la variation de plus de 10% de la valeur locative, il conviendra de mandater un expert immobilier qui déterminera le montant de la valeur locative au regard de la modification des facteurs locaux de commercialité.

Comment solliciter la révision de son loyer commercial à la baisse?

PHASE AMIABLE :

Pour engager une négociation avec son bailleur, le locataire peut adresser à son bailleur une demande de révision de la valeur locative à la baisse.

Cette demande de révision sera un instrument de négociation utile et convaincant pour obtenir la baisse de son loyer commercial.

PHASE CONTENTIEUSE :

A défaut d’accord avec le bailleur, le locataire peur saisir le Juge des loyers commerciaux pour statuer sur le montant du loyer révisé.

Cette révision de loyer ne peut être portée devant le Juge des référés qui n’est pas compétent pour ordonner une expertise afin de rechercher une variation de la valeur locative, même sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ( CA PARIS, 14ème chambre, A, 13 février 1991).

Le locataire qui souhaite voir fixer judiciairement le montant de son loyer commercial devra saisir la Juridiction compétente dans les 2 ans de sa demande et régler à titre provisionnel les frais de l’expert judiciaire qui sera désigné.

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Maître Amanda N’DOUBA vous accompagnera aux fins d’obtenir la baisse de votre loyer commercial tant en phase amiable que contentieuse.