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Les causes de nullités des mandats des agents immobiliers

Les mandats des agents immobiliers doivent respecter un formaliste édicté par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sous peine d’être frappés de nullité.

Le formalisme des mandats :

  • tout mandat doit être précédé d’une information précontractuelle (art. L 111-1 du Code de la consommation) de sorte qu’il appartient au professionnel de prouver qu’il a exécuté cette obligation ;
  • L’exemplaire remis au mandant doit être numéroté ;
  • La date du mandat doit être certaine (Cass. 1ère civ., 28/9/16, n° 15-19.313)
  • Pour les mandats « hors établissement », il faut indiquer l’adresse à laquelle doit être envoyée lesdits mandants pour faire courir le délai de rétractation de 14 jours ;
  • Toute personne qui prend un mandat doit indiquer ses nom, prénom et qualité sur le mandat, notamment son statut d’agent commercial ;
  • Ils doivent indiquer les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la (ou des) partie(s) qui en aura la charge ;
  • Les moyens employés par les agents immobiliers et, le cas échéant, par le réseau auquel ils appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales devront être précisés;
  • Les clauses pénales doivent impérativement figurer en « caractères très apparents » (art. 78 du décret) ;
  • Lorsque les mandats comportent clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ils doivent mentionner en caractères très apparents la possibilité de les dénoncer au bout de trois mois, à tout moment, avec un préavis de quinze jours ;
  • Le mandat comportant une clause d’exclusivité doit préciser les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties (Loir ALUR 2014)
  • Le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant, et l’activité exercée doivent également figurer sur les mandats;
  • Les coordonnées du médiateur doivent être mentionnées;
  • Une mention concernant la non détention de fonds est désormais obligatoire pour toutes les agences n’ayant pas de garantie financière avec perception de fonds.

Le type de nullité encourue :

La nullité du mandat ne sera pas absolue mais relative comme le rappelle la Chambre mixte de la Cour de cassation du 24 février 2017, n° 15-20.4111.

Cette nullité pourra être couverte, le cas échéant, par la ratification ultérieure d’actes juridiques tels que la signature d’un compromis de vente.

Jurisprudence récente : Nullité du mandat pour défaut d’identité du mandataire

Cour de cassation, civile, chambre civile 1, 12 novembre 2020, n° 19-14.025

En l’espèce, un promoteur immobilier avait confié à un agent immobilier, par l’intermédiaire d’un agent commercial habilité par ce dernier, un mandat non exclusif de vente pour la commercialisation de 24 lots sous le régime de la VEFA.

La cour de Cassation a jugé que :

« En premier lieu, selon l’article 4, alinéa 1er, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. L’article 9, dernier alinéa, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi précitée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.

Il résulte de ces dispositions d’ordre public, qu’à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.

Dès lors, la cour d’appel a fait l’exacte application de ces textes en annulant le mandat de vente du 20 mars 2013, après avoir constaté que la carte professionnelle d’agent immobilier était détenue par la société Confort transactions et que, si M. T… était le signataire de ce mandat, celui-ci ne faisait pas mention de son nom et de sa qualité.

En second lieu, si l’annulation du mandat de vente prive l’agent immobilier et l’intermédiaire de la rémunération prévue au mandat, qui constitue une créance entrant dans le champ d’application de l’article 1er du premier Protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, cette mesure est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.

En conclusion, à peine de nullité du mandat et de la perte de droit à rémunération, le mandat non exclusif de vente doit indiquer le nom et la qualité du signataire, soit en l’espèce, le nom et la qualité de l’agent commercial qui représentait l’agent immobilier.

A défaut, la convention sera frappée de nullité.

A ce titre, l’agent immobilier et l’agent commercial seront privés de tout droit à rémunération.

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