Dans un arrêt rendu le 5 novembre 2020, la Cour d’appel de GRENOBLE indique que les loyers sont dus par le locataire même en présence d’une interdiction d’ouverture de son établissement pendant la crise du COVID-19.

Il a été ainsi jugé que le locataire ne pouvait invoquer ni l’exception d’inexécution ni la force majeure pour s’opposer au paiement des loyers durant la période de fermeture administrative en raison du COVID-19.

Dans les faits, le locataire exploitant une résidence de tourisme a été condamnée à régler les loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020.

La Cour d’appel de GRENOBLE a motivé sa décision comme suit:

1. Sur le rejet de l’exception d’inexécution :

La Cour d’appel indique que  » le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière des locaux ou à aucun taux de remplissage. Il ne résulte d’aucun élément que l’appelant ( le bailleur) ait manqué à ses obligations contractuelles rendant impossible la location des lots et l’exercice par le preneur de son activité hôtelière ».

En effet, au visa des articles 1219 et 1220 du Code civil, l’inexécution doit être imputable au cocontractant et totale.

Dans les faits, même si les résidences de tourisme ont été contraintes de fermer, l’impossibilité pour le bailleur de mettre à disposition les locaux ne résulte pas de son fait, mais des mesures administratives prises par le Gouvernement.

En cela, la Cour d’appel a considéré que le Bailleur n’avait pas manqué à ses obligations contractuelles et que l’exception d’inexécution lui était inopposable.

2. Sur le rejet de la Force majeure :

Pour rejeter la force majeure, la Cour d’appel a considéré que  » concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie du COVID-19, il n’est pas justifié par l’intimé (le locataire) de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles ».

Par ailleurs, la Cour d’appel rappelle que :  » en outre si la résidence dans laquelle se trouvent les lots donnés à bail constitue bien une résidence de tourisme définie par l’article R321-1 du Code de tourisme, ainsi que l’a rappelé le bail commercial dans son exposé, l’article 10 du décret du 11 mai 2020 modifié le 20 mai 2020, tout en interdisant l’accueil du public dans les résidences de tourisme, a prévue une dérogation concernant les personnes qui y élisent domicile, de sorte que toute activité n’a pas été interdite à l’intimé (locataire).

Une activité était donc possible pour ces résidences même si elle était réduite.

En suivant le raisonnement de la Cour d’appel de GRENOBLE, il sera donc difficile pour les restaurateurs qui ont une activité de vente à emporter de solliciter l’annulation de leurs loyers en cas de litige avec leurs bailleurs, considérant qu’ils poursuivent tout de même une activité.

Il est à noter que la Cour d’appel n’a pas motivé le rejet du dernier argument soulevé par le locataire à savoir la destruction de la chose louée.

Dans les faits, le locataire soulevait qu’en cas de destruction de la chose louée, il pouvait demander une diminution du prix ou même la résiliation du bail.

Selon lui, la destruction de la chose louée s’entendait comme l’impossibilité d’user le bien conformément à sa destination, résultant des mesures administratives.

Quelles sont les solutions envisageables pour se défendre contre son bailleur qui sollicite le règlement de loyers exigibles durant la période de fermeture?

Plusieurs pistes peuvent être envisagées en cas d’échec d’une tentative amiable de résolution du litige :

• L’action en révision en raison de l’imprévision (article 1195 du Code civil)
• La révision triennale (article L.145-38 du Code de commerce)
• Invoquer le changement des facteurs de commercialité afin de faire diminuer le prix en arguant de la baisse de la valeur locative de votre établissement.

En tout état de cause, chaque situation est différente. Il conviendra de faire analyser son contrat de bail et la situation de son entreprise par un Avocat spécialisé en Droit immobilier.

Me Amanda N’DOUBA spécialisée en Baux commerciaux vous accompagne dans vos démarches.

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