Marchand de biens est une profession qui fait rêver : acheter des biens immobiliers pour les revendre en effectuant une belle plus-value.

Toutefois, avant dans se lancer dans cette activité, il faut avoir en tête que cette profession nécessite d’avoir de vraies qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier, ainsi qu’un apport conséquent.

Définition du marchand de biens :

Le marchand de biens se définit comme celui dont l’activité professionnelle est d’acheter et de vendre des biens immobiliers: immeubles, maisons, fonds de commerce, logements, terrains à bâtir ou encore parts de sociétés immobilières type SCI. Il se distingue ainsi de l’agent immobilier en ce qu’il est propriétaire des biens qu’il vend, l’agent immobilier n’étant qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur.

Statut du marchands de biens:

Le marchand de biens est considéré comme un commerçant. Par conséquent, il a notamment pour obligation de s’inscrire au registre du Commerce et des Sociétés ( RCS), de tenir une comptabilité et d’établir des comptes annuels.

Deux critères principaux permettent de déterminer si une personne peut être qualifiée de marchand de biens:

Critère n° 1 : l’exercice habituel

Le caractère habituel des opérations s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.

La notion d’habitude peut résulter soit de la pluralité des ventes réalisée dans le cadre d’une même opération soit de l’activité passée ou présente du commerçant.

Selon la jurisprudence du Conseil d’Etat l’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habitude, mais l’achat d’un immeuble pour le diviser et le revendre par appartements fait qualifier le vendeur de marchand de biens (CE 28 mai 1990 ; 12 juin 1992).

De même, a la qualité de marchand de biens le particulier qui achète et revend six appartements en deux ans (CE 14 octobre 1987).

Critère n° 2 : L’optique spéculative

Elle s’apprécie en fonction des délais séparant les acquisitions des reventes, du montant des profits, et de la situation géographique.

L’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles et non à la date de leur cession.

L’intention de revendre fait en effet apparaître le désir de réaliser un bénéfice qui est le propre de l’activité commerciale. Si cette intention n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil (Cass, 3e civ, 14 juin 1989).

L’importance des opérations est également prise en compte.

A partir de quel seuil devient-on marchand de biens ?

Il n’y a pas de règle absolue mais la tendance actuelle de l’Administration est de renforcer l’application du régime d’imposition y compris aux particuliers.

Dans un arrêt rendu le 9 octobre 2018, la Cour administrative d’appel de DOUAI n° 16DA00229, les acquéreurs avaient divisé leur parcelle, puis avaient procédé à la cession de sept terrains à bâtir.

La Cour administratif d’appel de Douai avait alors considéré « qu’en raison de la continuité et du nombre de cessions réalisées, procédant de la division en lots d’un immeuble acquis entier et alors même que cet immeuble constituait l’unique acquisition des époux, les cessions qu’ils avaient consenties ont revêtu un caractère habituel au sens des dispositions précitées de l’article 35 du code général des impôts.»

La cession d’un immeuble acquis, puisse-t-il être unique, puis divisé par lots lors de sa revente revêt un caractère habituel selon les dispositions de l’article 35 du Code général des impôts.

Pour rappel, l’article 35 du Code général des impôts précise que, sont notamment réputés commerciaux les bénéfices réalisés par des personnes qui, (i) habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou des parts de sociétés immobilières, ou (ii) qui achètent, à titre habituel, des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux. En pratique, ces BIC sont considérés comme issus d’une activité dite de « marchand de biens ».

Fiscalité :

En tant que commerçant professionnel, le marchand de biens est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux et est assujetti. la TVA sur ses marges brutes.

La marge brute est la différence entre le coût d’acquisition plus celui des travaux, et le prix de la revente.

Il est exonéré des droits de mutation s’il revend le bien immobilier dans les 5 ans qui suivent son achat (soit une économie d’environ 5% du prix de vente total).

A défaut de revente, l’administration fiscale peut réclamer le complément de droits dont le marchand de biens a été exonéré.

Enfin, les frais d’acquisition qui sont généralement de l’ordre de 8% seront réduits à environ 2%.

La plus-value :

L’objectif du marchand de biens est de faire une plus-value sur le bien immobilier à la revente, raison pour laquelle il devra acheter un bien en ayant pris soin de calculer au préalable sa marge brute.

Le marchand de biens ne sera pas imposé à la taxe sur la plue-value lors la vente du bien immobilier. C’est l’un des avantages majeur de ne pas acheter un bien immobilier en nom propre.

Comment devenir marchand de biens ?

Pour exercer la profession de marchand de biens, il faut déjà avoir un apport suffisant pour réaliser son premier achat immobilier.

Sur le plan juridique, il conviendra de créer une société ( SCI, SARL, EURL, SCCV) en fonction de vos projets immobiliers.

Faire appel à un avocat spécialisé en Droit immobilier est primordial lorsque l’on souhaite de faire de l’achat-revente, même lorsque vous êtes un particulier. Il existe un risque important de requalification de votre/vos opération(s) immobilière(s), en activité relevant du statut de marchand de biens, mais également de redressement fiscal.

Lorsqu’il conseille un marchand de biens, l’avocat adapte la structure juridique pour faire bénéficier son client des règles fiscales les plus avantageuses.

Par ailleurs, l’avocat spécialisé en Droit immobilier assiste également les promoteurs. Il procède au montage juridique adéquat : constitution d’une SCCV, société civile de construction vente.

Maître Amanda N’DOUBA, Avocate au Barreau de Paris, spécialisé en Droit des affaires et en Droit immobilier (montage d’opérations immobilières) vous accompagne dans vos projets immobiliers.