Découvrez nos conseils pour devenir un spécialiste de l’immobilier et multiplier les plus-values grâce à des opérations d’achat revente rentables
immobilier

Devenir marchand de biens : comment multiplier les opérations d’achat revente et en faire son métier ?

Devenir marchand de biens : la clé pour devenir rentier en quelques mois grâce aux plus-values générées par les opérations d’achat revente. C’est la belle promesse faite par certains influenceurs sur les réseaux sociaux.Arnaque ou réalité ?

Pour lancer votre activité de négoce de biens immobilier et devenir marchand de biens, vous devez au préalable acquérir certaines compétences, sous peine de devoir rapidement mettre la clé sous la porte.

A ce titre, pour multiplier les opérations d’achat-revente et exercer le métier de marchand de biens, vous devez avoir :  

– des connaissances juridiques et fiscales,

– des compétences techniques en matière de construction, de rénovation et d’urbanisme,

– un apport financier pour financer vos opérations d’achat revente.

Quelles sont les compétences nécessaires pour devenir marchand de biens  

Pour générer des plus-values grâce à des opérations immobilières d’achat revente, vous devez maitriser certaines notions juridiques, fiscales et techniques, et vous faire accompagner dans le cadre de votre projet immobilier par un avocat spécialisé en droit immobilier.

Les notions juridiques à appréhender pour devenir marchand de biens 

1.     la création d’une structure juridique :

Pour devenir marchand de biens, vous devez au préalable créer une structure juridique (SAS, SARL, SASU, EURL), et vous inscrire au registre du commerce et des sociétés.  

Si vous optez pour une société de personnes, les plus-values générées par votre activité sont imposées au régime des BIC, et taxées au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En revanche, en cas de création d’une société de capitaux, les plus-values sont imposées au niveau de l’entreprise, et donc à l’impôt sur les sociétés.

2.     le régime fiscal applicable au marchand de biens :

Le statut de marchand de biens immobilier vous donne certains avantages fiscaux tels que :

  • le paiement de droits de mutation à taux réduit  en cas de vente soumise à TVA sur le prix total, ou si vous êtes assujetti à la TVA et avez pris un engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans,
  • l’exonération de droits de mutation si vous êtes assujetti à la TVA et que vous avez pris l’engagement de construire dans un délai de 4 ans.

3.     le régime de TVA

Concernant le régime de TVA des opérations d’achat, rénovation et revente, tout professionnel immobilier effectuant des opérations immobilières d’acquisitions-reventes est, par principe, soumis à la TVA sur le prix total.

Par dérogation, il est soumis à la TVA sur la marge en fonction de la nature des travaux accomplis.

Les compétences techniques du marchand de biens en matière d’achat et de rénovation en vue de la revente d’un bien immobilier

Au-delà des compétences juridiques et fiscales, avoir des compétences techniques est indispensable :

  • – étude du cadastre,
  • – analyse des diagnostics du bien,
  • – analyse du PLU,
  • – dépôt et obtention des autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager),
  • – maitrise d’œuvre.

Comment financer sa première opération d’achat revente et devenir marchand de biens 

Le succès de votre activité de marchand de biens tient à votre capacité à multiplier les opérations immobilières. 

Pour cela, vous avez besoin :  

– d’un apport financier conséquent pour ne rater aucune opportunité, 

– d’un partenaire financier spécialisé pour financer votre opération. 

Disposer d’un apport financier pour financer l’achat revente d’un bien immobilier

La clé pour devenir marchand de biens ? 

Vous devez disposer de fonds propres suffisants pour rassurer votre futur partenaire bancaire. 

Vous devez garder à l’esprit que les banques n’octroient aucun crédit en l’absence d’apport. 

En moyenne, les banques sollicitent un apport financier entre 15 à 30% pour financer toute opération d’achat revente

Emprunter auprès d’une banque spécialisée dans le financement des opérations d’achat-revente des professionnels exerçant le métier de marchand de biens 

En tant que professionnel de l’immobilier spécialisé dans l’achatrénovation et revente de biens immobiliers, vous devez collaborer avec une banque spécialisée dans le financement des marchands de biens. 

Toutes les grandes banques de détail disposent de départements dédiés à ce type d’opérations. 

Par ailleurs, plusieurs sociétés spécialisées dans le financement des marchands de biens ont vu le jour telles que  partners finances, ou encore my cash invest.  

En cas de difficultés pour financer votre projet immobilier, il existe d’autres solutions de financement :  

– le crowdfunding, 

– le « love money » (emprunt auprès de votre entourage proche). 

Pour déposer votre demande de crédit, il est nécessaire de rédiger un dossier de présentation et un bilan prévisionnel détaillés. 

Plus-values suite à une opération d’achat revente : leitmotivs du marchand de biens 

L’immobilier est un domaine porteur : une valeur refuge. 

Effectuer des opérations d’’achat revente est une activité fortement rémunératrice si elle est bien maitrisée. 

La rémunération du marchand de biens dépend de la marge dégagée grâce à la revente d’un bien immobilier.

En pratique, la plus-value sur une opération d’achat revente doit être de 30%.

En deçà, votre opération immobilière risque de ne pas être rentable et d’être difficilement finançable.

Comment calculer votre marge ?

Vous devez prendre en compte tous les coûts : 

– les coûts des travaux de rénovation,

– les frais de notaire, 

– les honoraires de l’architecte,

– les honoraires de géomètre en cas de division, 

– les honoraires d’avocat,

– les honoraires du bureaux d’études en cas de surélévation, 

– le coût des assurances obligatoires, 

– la TVA,

– le coût de votre emprunt bancaire, 

– le prix du bien. 

Achatrénovation et revente d’une ruine : un pari risqué pour un marchand biens ? 

L’objectif d’un marchand de biens est de trouver une opération rentable. 

Parfois, il peut s’avérer opportun de prendre des risques maitrisés pour augmenter sa marge.

Investir dans l’achat, la rénovation et la revente d’une ruine peut être un pari gagnant. 

En effet, il existe de nombreux biens immobiliers en ruine à des prix très attractifs. 

Il s’agit d’un marché porteur et peu concurrentiel. 

Ainsi, en maitrisant les coûts de rénovation, vous pouvez engranger une plus-value conséquente à la revente d’un bien initialement en ruine.

Devenir marchand de biens demande des compétences juridiques, fiscales et techniques, de l’investissement, une excellente connaissance de l’immobilier et d’être entourés de partenaires spécialisés.

Le cabinet AND AVOCAT est spécialisé en droit immobilier, transaction immobilières et montage d’opérations immobilières.

Nous vous accompagnons dans vos projets d’opérations d’achat, rénovation et revente.

Nous écrire :

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Call Now Button