Qu’est ce que la dation dans le cadre de la promotion immobilière ?

Lorsqu’un promoteur est intéressé par l’achat d’un terrain ou d’une maison pour y élaborer un programme immobilier, celui-ci peut proposer au propriétaire vendeur de conclure un contrat de dation.

Il s’agira pour le promoteur de proposer au vendeur particulier, en échange de son terrain, de sa maison ou d’un immeuble, un ou plusieurs logements neufs équivalents en pleine propriété, dans le cadre de son futur programme immobilier.

Comment s’effectue le paiement en dation ?

• Le vendeur cède l’intégralité de son terrain.

Dans cette hypothèse, tout ou partie de la valeur du terrain est convertie en logements neufs que le promoteur devra faire construire et céder au vendeur.

En pratique, il est courant que le vendeur récupère une partie de la somme due en argent, et le reste en appartement ou en pavillon.

Les logements qui sont livrés en paiement devront nécessairement être situés sur le terrain vendu. Le promoteur ne pourra proposer en échange des logement situés dans un de ses autres programmes immobiliers.

• Le vendeur cède une fraction indivise de son terrain que lequel le promoteur élaborera son nouveau programme immobilier.

Dans ce cas de figure, le vendeur conserve une partie de la nouvelle propriété et devienfra alors copropriétaires indivis du lotissement. Le promoteur et le vendeur seront donc copropriétaires.

Cas de la dation partielle :

Lorsque la dation est dite « partielle », c’est-à-dire qu’elle ne couvre pas l’intégralité du prix de vente, le vendeur va percevoir une soulte, qui est la différence entre la valeur de son terrain ou de sa maison, et la valeur du ou des appartements que le promoteur lui vous propose en échange.

Quels sont les avantages de la dation en paiement ?

Le premier avantage du paiement en dation est que le propriétaire vendeur conserve son cadre de vie.

La dation en paiement permet également de disposer d’un logement neuf, de ne pas assurer le coût important de travaux de rénovation, et de bénéficier des équipements.

Par ailleurs, la responsabilité technique et financière de la construction pèse sur le promoteur. Cet aspect est intéressant pour les propriétaires qui envisageaient de faire construire une maison, un appartement ou des logements destinés à la location.

Enfin, ce mécanisme permet au propriétaire vendeur s’il reçoit plusieurs logements neufs en échange, d’en faire bénéficier son ou ses enfants.

Quels sont les risques de la dation en paiement?

Considérant que la dation est une obligation de faire, elle n’est effective qu’à la fin des travaux.

En conséquence, le premier risque pour le vendeur est de voir le projet du promoteur immobilier annulé en raison d’une faillite ou de la non obtention de son permis de construire.

Les opérations immobilières des promoteurs sont extrêmement longues. Rien à avoir avec une vente classique qui dure 3 mois ! Le propriétaire vendeur devra prendre en considération qu’il devra donc se loger et payer un loyer durant le temps de la construction. Pour les propriétaires de logements en location, cela lignite l’arrêt du versement des loyers pendant 18 à 24 mois.

Enfin, sur le plan fiscal, la dation en paiement peut exposer le vendeur à la taxe sur les plus-values immobilières. Le promoteur ne pourra proposer plus de 15% de remise sur le prix du ou des appartements versés en paiement.

On l’a vu la dation en paiement présente donc un certain nombres d’avantages qui doivent être analysées au cas par cas.

Pour savoir s’il convient à votre projet en particulier, il conviendra de se faire accompagner notamment pour limiter les risques lors d’un paiement par dation.

Maître Amanda N’DOUBA, avocate spécialisée en Droit immobilier et en montage d’opérations immobilières vous conseille et vous assiste dans les négociations de la vente de votre bien avec un promoteur immobilier.